海外不動産
海外不動産に対する投資意欲が非常に高まっています。特に東日本大震災の影響で不動産投資においても分散投資をする必要があると考え始めた方が増えていることが背景にあります。海外不動産に投資を行う目的は大きく分けると以下の２つです。
- 経済成長を買うアジア諸国に対する不動産投資
- 安定運用と節税・相続事業承継対策で買うアメリカ等先進国に対する不動産投資
１． 経済成長を買うアジア諸国に対する不動産投資
日本の不動産を考えて下さい。第二次大戦後からバブルが崩壊するまで不動産価格は右上がりを続けてきて、“土地神話”なる用語も生まれました。現在のアジア諸国は当に高度成長期なのです。日本の高度成長期と少しだけ違うことは、現在は投資家の行動がグローバルになり、投資対象物の価格変動が大きくなった点です。従いまして、アジア諸国の不動産価格もずっと右上がりを続けるとは考えづらいですけれども、トレンドとしては大きな右上がりと考えられるのではないでしょうか。短期的な投資、リスクを取れない投資には向きませんが、余裕資金での投資にはうってつけです。また日本人投資家のように外国人投資家に取ってのメリットは、経済成長に伴って為替も強くなるという点です。つまり現地通貨建てベースでの価格上昇と投資対象国の通貨が強くなるという２重のメリットを享受できる投資なのです。
但し、海外不動産詐欺なるものもあります。特に外国人に不動産の取得が開放されていない国の不動産を取得できるというような詐欺です。また、海外不動産投資では購入先の不動産業者よりも長年付き合わなければならない不動産管理会社及び現地の税制等に注意を払いましょう。
２． 安定運用と節税・相続事業承継対策で買うアメリカ等先進国に対する不動産投資
日本で賃貸業を行うとなると気をつけなとならない点は空室率です。都内でも少し郊外になると7-8%程度あります。首都圏のベットタウンというところでも外れになると10％程度になってしまいます。そう考えると地方都市の空室率は大変なものになっていることが想像でき、地方の富裕層が賃貸業は都内で行いたいと考えて都内の物件を物色している意図が解るような気が致します。
しかしアメリカの全国平均の空室率は、東京都内の平均空室率と変わらないのは現状で、アメリカの都市部の物件は殆ど空きがない状況です。このことは不動産投資家にとっては大きな投資のインセンティブになります。アメリカにも家賃保証制度はありますが、日本のように賃料の10％程度を払えばいいものでなく、賃料の30－40％の支払いを求められるのが普通ですから実際には使えません。ただし、米国の空室率を考えると経済が成長して地域で、（移民の流入が大きく）人口が増加している都市の物件を選べば空室リスクはあまり問題に成ることは考えられないのが現状です。
日本に居住しており日本で税金をはらわな得ればならない投資家を考えたときには、例え、何処の国の不動産に投資をしようが、日本で支払う税金の計算根拠となる耐用年数は日本の税制で適用される耐用年数です。住居用建物の耐用年数は、木造・合成樹脂造が22年、木骨モルタル造が20年で、この耐用年数を超えた物件の耐用年数は、木造・合成樹脂造、木骨モルタル造、共に4年となっています。つまり、木造・合成樹脂造の築22年超、木骨モルタル造の築20年超の物件の耐用年数は4年ということになります。
ここで耐用年数＝減価償却期間ですが、日本の築22年超の木造・合成樹脂造、築20年超のモルタル造のアパートを購入した場合には、上物（アパート本体）価格は殆ど値段が付いていないのが現状ですから、例え4年で減価償却できたとしても、減価償却は殆ど取れません。
しかしアメリカの不動産価格は、日本の不動産価格の付き方とは違っていて、基本的には収益還元法で価格が付きます。また土地が安いので、アメリカではアパートの本体価格が比較的大きくなり、場所にもよりますが、テキサス州等ですと都市部でも築22年超の木造造りのアパートの本体価格が土地付き価格の80％超という物件も普通にあります。
つまりこの様な物件を購入すれば、大きな減価償却が取れるのです。例えば、1億円の築22年超の木造のアパートをテキサス州で購入し、このアパートのアパート本体価格が80％であったとすると、毎年2,000万円の減価償却が4年間取れることになり、所得税の計算に於いて大きな節税効果をもたらします。（個人所得税の減税）
また資産管理会社をお持ちの方が、資産管理会社を使って、この物件を購入すると、資産管理会社の所得がこの2,000万円の減価償却で減らすことができ、法人所得税の減税効果を生み出すばかりでなく、（資産管理会社は一般的には未上場ですから）資産管理会社の株価評価において使われる類似業種比準法の計算式における“一株当たり利益”の額を減らすことができますので、資産管理会社の相続税評価額を下げるために使うこともできます。（資産管理会社の法人税の減税及び、資産管理会社の株価の評価下げ効果）
このような効果（減価償却）を生み出せる投資商品は、海外不動産、クルーザー、航空機等しかありません。その中では海外不動産が一番扱いやすく、少ない予算からできる投資です。
海外不動産のみならず、クルーザー、航空機についてのご興味をお持ちでしたらお問合せください。節税効果等のシミュレーションもさせていただきます。
ウェルスプランニング株式会社