国内不動産
日本の富裕層の１つの特徴は、資産に占める不動産の割合が高いということです。これは、日本の人口密度が国際的に見て非常に高いことと、戦後バブルの崩壊まで土地価格が一貫して上昇してきたという“土地神話”が背景にあるからです。また、不動産投資利回りは金融利回りよりの一般的に高利回りであり、相続税評価で不動産は資産圧縮効果があるといういたれりつくせりの投資商品であると考えている方は多いのではないでしょうか。従いまして、一般的な富裕層のみならず、資産規模が100億円超で資産管理会社をお持ちのようなファミリーにおいても不動産投資が大好きであるという方が非常に多くいらっしゃいます。
弊社が提供いたしております国内不動産関連のサービスは、
- 国内不動産投資コンサルティング
- 国内不動産管理サービス
- お持ちの不動産の建て替え及びリノベーションサービス
- 不動産管理会社（又は、資産管理会社）の設立と運営のコンサルティング
- 土地保有特定会社と認定されないようにするコンサルティング
- 相続事業承継対策として不動産を購入される場合のコンサルティング
- 不動産賃貸業の経営コンサルティング
- 購入予定不動産のデューデリジェンスサービス
- ファミリーオフィス向けの包括的不動産コンサルティング
等です。
弊社の国内不動産関連サービスの全体的な特徴は、富裕層及びファミリーオフィスに対するサービスであるという点です。富裕層を中心顧客と据えて営業を行っている不動産会社は日本にも多数ありますが、ほとんどの会社は高額物件を取り扱っているというだけです。弊社はあくまでもウェルスプランニング・サービスという大きな範疇の中の不動産事業であると位置付けています。
従いまして、
１．不動産投資コンサルティングは不動産ポートフォリオの組み方を基本とするコンサルティングであるという点が特徴です。
２．国内不動産管理サービスは一般的な不動産管理会社が行っている“物件管理”のみならず“資産管理”を行います。
また賃貸事業を行っていて経年劣化等により競争力の失われた物件の再生につきましては、
３．お持ちの不動産の建て替え及びリノベーションサービスを提供しています。このサービスは世界的な有名建築家の設計及び監修という選択肢も提供しています。“世界的な有名建築家の設計ないしは監修”というブランドイメージを使うことにより空室リスクに備えようとする考えと、“世界的な有名建築家の設計ないしは監修”のマンションやオフィスビルを建てたというちょっとした自慢できる点を投資不動産に持たせたいと考えたからです。
また富裕層の不動産投資を考えた場合には5棟10室という税法上の事業規模基準を超えることが一般的ですので、４．不動産管理会社（又は、資産管理会社）の設立と運営のコンサルティングを行っています。
また、５．土地保有特定会社と認定されないようにするコンサルティングと合わせて、お客様ファミリーの状況に応じた法人ないしは個人所得税の節税及び相続税評価額の評価下げのコンサルティングを提供いたします。
改正相続税法の施行に伴って、１棟ものマンションやアパートの取得のみならず、区分所有タワーマンション及び区分所有マンションの取得で相続事業承継対策行いたいとの需要が広がっています。
弊社の６．相続事業承継対策として不動産を購入される場合のコンサルティングは、不動産投資物件の選択や投資による相続税評価額の評価減シミュレーションのみならず、不動産投資を借入で行う方が相続事業承継対策としては効果が大きくなりますので、銀行借入のコンサルティングも行っています。
ファミリーの資産保全を考えた場合には、相続対策として不動産を購入することにより資産の相続税評価額を下げれば良いということだけではなく、購入した不動産で行う賃貸業を事業として上手く運営していく必要があります。
弊社は、７．不動産賃貸業の経営コンサルティングを通して、お客様の不動産運用及びお客さまの資産保全をサポートいたします。
また弊社の提供する ８．購入予定不動産のデューデリジェンスサービス は、購入予定の１棟ものマンション・オフィスビル等のデューデリジェンスと評価を行います。この評価は不動産鑑定士が行う価格評価とは違い、購入した後に賃貸業を行った場合には、短期的な修繕及び長期的な修繕としてどのような修繕が必要であり、どのくらいの費用がかかるのかを明らかにして、それをベースに計算した現実的な投資利回りを提供いたします。（一般的に不動産会社が提供している投資利回りは、諸費用を全考慮していないか、若しくは、固定資産税・都市計画税などの租税費用のみを考慮した上で、購入費用と満室想定の賃料または現状の賃料を基に計算しているだけです。）物件購入の最終意思決定を行う前に、８．購入予定不動産のデューデリジェンスサービス をご利用いただきたいと思います。
ファミリーオフィスの番頭さんの多くは銀行・証券会社等金融機関出身の方が多く、金融資産運用や銀行借入等につきましては知識も経験も豊富なのですが、不動産投資及び管理はあまり経験がない方が多いのが実情です。
弊社の ９．ファミリーオフィス向けの包括的不動産コンサルティングは、ファミリーオフィスの番頭さんが行わなければならない仕事の内の不動産投資の部分をサポートさせていたくサービスで、これまでに説明させていただいた弊社のサービス上記１．から８．までを組み合わせて行わせていただきます。またファミリーオフィスの番頭さんがオーナーに説明する資料を新たに作る必要のないような投資不動産のレポートを提供させていただきます。
ウェルスプランニング株式会社